แชร์ประสบการณ์รีโนเวทบ้านเก่า 30 ปี เพื่อปล่อยเช่า จาก 0-100

แชร์ประสบการณ์รีโนเวทบ้านเก่า 30 ปีเพื่อปล่อยเช่า เริ่มตั้งแต่ 0-100 ที่ทำเองแทบทุกขั้นตอน 💯

(ถ้าไม่มีเวลา เลื่อนไปอ่านข้อสรุปและงบประมาณด้านล่างสุดได้เลยครับ)

.

👋 สวัสดีครับ วันนี้ผมอยากมาแชร์ประสบการณ์รีโนเวทบ้านตั้งแต่เริ่มต้น จัดการทุกอย่างเอง ตั้งแต่วางแผน 📝 ออกแบบ ✏️ จนถึงงานก่อสร้าง 🛠️ ถ้าคุณกำลังคิดจะรีโนเวทบ้าน หรืออยู่ในระหว่างทำอยู่ แต่ยังไม่แน่ใจเรื่องงบประมาณ 💰 หรือไม่รู้ว่าต้องเริ่มจากตรงไหน โพสต์นี้น่าจะมีคำตอบให้ครับ

.

🕰️ สองปีที่แล้ว ผมลาออกจากงานสถาปนิกที่เคยทำโปรเจคหลักสิบถึงร้อยล้าน เพื่อมาดูแลบ้านเก่าของคุณพ่อที่ปล่อยทิ้งไว้กว่า 10 ปี สภาพบ้านก็เสื่อมโทรมตามกาลเวลา เหมือนบ้านที่ไม่มีคนอยู่ทั่วไป เต็มไปด้วยของเก่าเก็บ เรามองว่าบ้านหลังนี้น่าจะปล่อยเช่าได้ถ้าเราปรับปรุงให้เหมือนใหม่ เลยตัดสินใจเริ่มรีโนเวทเองเพราะคิดว่าที่บ้านไม่มีใครทำแล้ว เลือกจะขายก็ดูไม่คุ้มเท่าไหร่

.

💡 เราตัดสินใจวางแผนงบประมาณอย่างละเอียดและทำเช็คลิสต์ทุกอย่าง พร้อมๆ กับการวางแผนเรื่องผลตอบแทน เพราะปัญหาแรกที่เจอคือ “ไม่รู้ว่าควรใช้งบเท่าไร” ไม่รู้ว่าต้องใช้เงินไปกับอะไรบ้าง และต้องวางเป้าหมายค่าเช่ายังไง

.

📊 ตัวเลขที่อยากบอกว่าสำคัญที่สุดคือ “Rental Yield” หรืออัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า ซึ่งเป็นตัวบอกเราว่าเงินที่ลงทุนไปควรจะคืนทุนภายในกี่เดือน ตัวเลขที่วงการอสังหานิยมใช้คือประมาณ 5-6% ต่อปี และนั่นก็คือเป้าหมายของเราครับ

.

🏗️ “เรื่องโครงสร้างบ้านก็สำคัญ” ผมเริ่มจากการสำรวจโครงสร้างและงานระบบต่างๆ ของบ้านก่อน โชคดีที่ปัญหาโครงสร้างไม่เยอะมาก ทำให้ยังซ่อมแซมได้ในงบที่ตั้งไว้ เราออกแบบใหม่ให้เรียบง่าย โดยเลือกใช้สีขาว-ดำ ซึ่งดูสะอาดและกว้างขวาง งบก่อสร้างเลยไม่บานปลายมาก

.

🎨 ปัญหาต่อมาคือ “งานออกแบบและงบไม่สอดคล้องกัน” ทุกคนน่าเคยเป็น กับการอยากได้บ้านตาม Reference ที่เราเห็นในอินเทอร์เน็ต แต่ถ้างบไม่พอก็แอบยากที่จะทำให้เหมือน เราเลยตั้งโจทย์ให้ชัดเจน ตั้งแต่เลือกวัสดุจนถึงการออกแบบที่ดูดีในราคาที่รับไหว ทริคง่ายๆ ที่ผมได้จากประสบการณ์คือ ถ้าโครงสร้างเดิมยังใช้ได้ ไม่ต้องรื้อทิ้ง เช่น บันได หลังคา หรือเคาน์เตอร์ครัว มีเพียงบางส่วนที่เราทำใหม่ เช่น ประตู หน้าต่าง หรือห้องน้ำ เพื่อให้ดูทันสมัยขึ้น และนี่ทำให้เราเซฟงบไปได้เยอะครับ

.

🛠️ ปัญหาใหญ่ที่สุดคือ "งานก่อสร้าง" ถ้าให้พูดตรงๆ ทุกคนที่ทำบ้านเองจะรู้ว่า มันเหนื่อยมากครับ 😩 ทั้งเรื่องหาช่าง ตรวจสอบคุณภาพงาน เช็ควัสดุ บริหารงบ และคุมเวลางาน การสื่อสารก็เป็นเรื่องสำคัญมาก ถ้าไม่เคลียร์ตั้งแต่ต้น ความเข้าใจที่ไม่ตรงกันระหว่างเรากับช่างอาจทำให้ทุกอย่างแย่ลงได้ทันที

.

✅ สิ่งที่อยากแนะนำอย่างแรกคือ “BOQ และการเบิกงวดงาน” BOQ หรือ Bill of Quantities เป็นเอกสารที่ทำให้เรารู้รายละเอียดงานและวัสดุอย่างชัดเจน ควรให้ช่างเสนอมาให้ชัดก่อนเริ่มงาน (แต่ถ้างานเล็ก ก็ยากที่จะหาคนเสนอให้เหมือนกัน) เพราะช่วยให้เราตรวจสอบได้ว่าคุณภาพวัสดุและค่าแรงเป็นอย่างไร การเบิกงวดงานก็สำคัญ ควรแบ่งงวดให้เหมาะสมตามความคืบหน้าของงาน เพื่อป้องกันการทิ้งงานครับ

.

✅ อีกข้อที่สำคัญจากที่ได้เจอคือ อย่าประหยัดผิดที่ เช่น งานโครงสร้างที่ควรซ่อมก่อน หรือการซ่อมแซมท่อน้ำก่อนที่จะทำฝ้า หากคุณประหยัดในสิ่งที่ไม่ควรประหยัด ผลที่ตามมาจะจ่ายแพงกว่าสองเท่าแน่นอน และบางช่างอาจไม่บอกเราเรื่องนี้ เพราะเขาจะได้งานเพิ่มจากการซ่อมใหม่ในอนาคต

.

🏠 บ้านหลังนี้ใช้เวลาเกือบปีในการทำ ซึ่งจริงๆ น่าจะจบใน 3-5 เดือน

💵 ราคา: งบประมาณที่ใช้ไปประมาณ 450,000 บาท รวมค่าของและค่าแรง ปล่อยเช่าได้แล้วประมาณ 1 ปี ผู้เช่ารวมถึงคนในหมู่บ้านชอบกันมาก เพราะดูเรียบร้อย ปลอดโปร่ง

.

📝ถ้าผมย้อนกลับไปได้ 3 สิ่งที่สำคัญที่สุดที่อยากแชร์คือ:

1️⃣ BOQ, BOQ, BOQ! มีไว้อุ่นใจที่สุดครับ

2️⃣ บ้านเก่า ยิ่งปล่อยไว้นาน พัง ไม่มีคนอยุ่ ค่าซ่อมยิ่งแพง

3️⃣ การสื่อสารชัดเจนทั้งกับช่างและตัวเองคือหัวใจสำคัญของงาน คุยกันให้เคลียร์ก่อนเริ่ม

สุดท้ายนี้ยังมีอีกหลายปัญหาและวิธีแก้ที่เจอมา ถ้ามีคนคอยให้คำปรึกษาน่าจะสบายกว่านี้เยอะ ไว้จะมาแชร์ในโพสต์หน้าๆ นะครับ ใครมีคำถามหรืออยากแชร์ประสบการณ์รีโนเวทบ้าง ทักหรือคอมเมนต์กันมาได้เลยครับ 😊

#ออกแบบบ้าน #ออกแบบตกแต่งภายใน #รีโนเวท #รีโนเวทบ้านเก่า #รีโนเวทใหม่ #รีโนเวทคอนโด #จัดห้องเล็ก #อสังหาริมทรัพย์ #อสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่า #ติดเทรนด์